O 4Q18 foi muito positivo para o 3R RE FIA, mais do que revertendo um ano que vinha bem difícil para o preço das ações do setor imobiliário. Passada a eleição, e com uma perspectiva macroeconômica um pouco mais clara, as ações tiveram rápida correção de preços.
Mesmo com as muitas dúvidas ainda existentes em relação à capacidade política do novo governo e quando a efetiva aprovação (e com qual profundidade/conteúdo serão aprovadas) das reformas necessárias, só o fato de não termos a incerteza quanto à direção da política macroeconômica já é suficiente para justificar esta re-precificação na nossa opinião.
Junto a isto, tivemos a surpresa positiva de ver a nova regulamentação dos distratos aprovada no Senado Federal e sancionada nos termos orginalmente aprovados na Câmara dos Deputados, em condições que consideramos melhores do que nós esperávamos quando as discussões começaram.
Desde o início de 2017 o fundo teve performance de +51%, contra +46% do Ibovespa, +41% do IMOB, +26% do IFIX e +17% da Selic acumulada. Considerando este início de 2019 o fundo acumula +60% neste período. Tudo isto num contexto bem difícil para o setor durante a maior parte deste período e números contábeis ainda bem ruins. Apesar da alta recente, as ações na nossa visão continuam muito atraentes e descontadas em relação ao valor dos ativos líquidos. E as perspectivas para 2019 são excelentes.
A grande dependência de variáveis macro (e a incerteza alta em relação à evolução futura destas variáveis que tínhamos até a eleição), a menor liquidez das ações de maneira geral em relação aos anos de 2010-2012, e todos os ajustes específicos operacionais e contábeis por que passaram as empresas exacerbaram a volatilidade das ações do setor nos últimos anos. A performance do fundo trimestre a trimestre acaba refletindo isto. Acreditamos que uma tendência macro um pouco mais clara, junto com a convergência da melhora operacional com melhora contábil das empresas, esta volatilidade deve cair gradualmente ao longo do tempo.
Se olhamos a performance do fundo em 2 anos conseguimos ver de maneira mais clara a proposta de valor do 3R RE FIA, sua atratividade quando comparada a Ibovespa e ativos do setor (IMOB e IFIX), mesmo num contexto que foi claramente pior do que o que esperávamos.
Como comentamos anteriormente, estamos nos estágios iniciais de um ciclo de criação de valor (Net Asset Value –NAV), fator que nos parece bem fora do radar dos investidores de maneira geral. Analisando nossa carteira atual, a diferença entre o NAV atualizado (dados contábeis do 3Q18 – não é possível ainda incorporar o 4Q18 que deve ter sido positivo, com nova criação de valor), segundo nossos cálculos, e o valor de mercado das empresas de nosso portfólio, continua indicando um potencial de valorização ainda muito alto. Nosso portfólio, ponderado pelo peso de cada papel, está hoje à 0.68x do NAV de hoje. Continuamos a acreditamos que ao final deste ciclo que se inicia para as empresas vamos entregar uma performance bem atraente para os cotistas.
Reduzimos o mínimo de aplicação e o facilitamos o acesso ao 3R RE FIA (e aos fundos abertos da gestora). Faça seu cadastro diretamente no nosso site neste link. Caso já tenha cadastro na Órama é só enviar um e-mail para contato@3r-invest.com.br para que a visualização 3R RE FIA e demais fundos abertos da gestora seja liberada para aplicações com o login/cadastro existente.
3R Real Estate – Carta Do Gestor – 4T18 janeiro 15th, 20193rinvest
