Muito se fala sobre investir em imóveis. É quase um fetiche para alguns (ou para muitos) e uma incógnita para outros. Após uma forte recessão econômica, o momento atual pode parcer, para muitos, uma boa oportunidade. Porém, a dúvida que fica é: qual a melhor maneira de aproveitar a oportunidade? Algumas opções para um investidor tradicional são: 1) investir em imóvel; 2) investir em fundos imobiliários; ou 3) investir em ações. Vamos tentar passar de forma sucinta e mais clara possível as diferenças entre essas possibilidades, além de uma breve análise sobre o potencial de valorização das ações de empresas do setor imobiliário brasileiro.
1. Imóveis
Comprar um imóvel é provavelmente a opção mais complicada para um investidor tradicional, porém é a primeira opção que o brasileiro, em geral, pensa e considera (em uma pesquisa feita pelo SPC Brasil em 2016, Imóveis aparecem em segundo lugar como opção de investimento para os brasileiros, perdendo apenas para poupança). Investir em imóvel, dá a “segurança” de ter uma escritura do imóvel guardada na gaveta, porém, tem várias desvantagens. O custo de transação é relativamente alto (corretagem na compra ou venda, corretagem se for alugar, custo do imóvel vago entre um aluguel e outro, ITBI etc). O risco também é relativamente alto, uma vez que estará investindo, em geral, em um único ativo e não diversificando os “ovos em várias cestas”. Ainda falando de risco, a liquidez tende a ser baixa geralmente, não se vende um imóvel com uma ligação ou apertando uma tecla (com a introdução de novas tecnologias e aplicativos de aluguel e venda, a liquidez pode melhorar, porém ainda é relativamente muito baixa). Isto não quer dizer que seja necessariamente um investimento ruim, porém o risco e o trabalho tendem a serem altos, e o retorno muitas vezes incerto. Apesar da onda de valorização dos imóveis entre 2006-2007 e 2012, no longo prazo o ganho real (quando descontado a inflação) do imóvel se mostrou ser modesto, pouco mais de 1% real ao ano;
Apesar da onda de valorização dos imóveis entre 2006-2007 e 2012, no longo prazo o ganho real (quando descontado a inflação) do imóvel se mostrou ser modesto, pouco mais de 1% real ao ano;
Figura 1: Retorno médio real anual dos imóveis em São Paulo.
Fonte: Estadão
2. Fundos imobiliários
É uma boa opção para quem gosta de investir em imóveis sem precisar desembolsar um capital muito alto. Alguns fundos oferecem portfolio diversificado, renda de aluguel e incentivo fiscal para pessoas físicas. Além disto, os custos de transação (taxa de administração e/ou corretagem na compra e venda) são relativamente baixos. A liquidez tende a variar muito de fundo para fundo. O potencial de retorno de um fundo imobiliário também tendem a variar. Estes ganhos são “turbinados” em momentos de mudanças mais acentuadas no nível de taxas de juros, por exemplo, em um movimento forte de queda de taxa de juros. A cota tende a se apreciar porque o retorno percentual da receita de aluguel fica mais atraente se comparado com um retorno de um investimento atrelado a uma taxa de juros que está em queda. Passado este “ajuste”, a não ser que os aluguéis recebidos pelo fundo subam muito, o retorno ficará mais constante e pouco acima de inflação/Selic;
Passado este “ajuste”, a não ser que os aluguéis recebidos pelo fundo subam muito, o retorno ficará mais constante e pouco acima de inflação/Selic;
Figura 2: Retorno do índice de fundos imobiliários.
Fonte: Bloomberg.
Figura 3: Retorno anual dos fundos imobiliários.
Fonte: Clube FIIs
3. Ações
Investir em ações é, talvez, a opção de investimento que um investidor tradicional pode considerar mais difícil de compreender. Principalmente, quando falamos de ações de empresas imobiliárias/construtoras. O risco que se incorre, além do risco do mercado de incorporação, incluí a incerteza quanto à capacidade dos gestores destas empresas de tomar as decisões corretas. O histórico das empresas na bolsa é relativamente curto no Brasil, e que foi caracterizado, em um primeiro momento, por forte crescimento e euforia, e logo depois acentuada retração e problemas.
Figura 4: Retorno das ações de construtoras.
Fonte: Bloomberg.
O fato de a atividade ser intensiva em capital, demandar muito investimento, e possuir um ciclo de produto muito longo, torna a gestão das empresas ainda mais complicadas. Entretanto, como muitos sabem, um investimento com maior risco exige um maior retorno – famosa teoria de risco-retorno. Como o setor imobiliário sofreu muito nos últimos anos, existem empresas em situações financeiras muito complicadas.
Figura 5: Risco x Retorno de investimentos em ações de empresas construtoras.
Fonte: 3R Investimentos, Bloomberg, FipeZap e Site de RI das empresas mencionadas.
Para nós, é uma surpresa, hoje em dia, como tão poucas empresas neste setor quebraram. Este tipo de investimento requer uma análise muito profunda sobre o setor e as empresas. Fazendo uma análise minuciosa das empresas, enxergamos muitas oportunidades, uma vez que identificamos diversos ajustes operacionais, melhora econômica, queda da taxa de juros, varejo se recuperando, aluguéis de imóveis comerciais se recuperando também etc. Os preços das ações ainda são muito atraentes. Ações estão sendo negociadas por aproximadamente metade do valor contábil do patrimônio líquido. Ou seja, se fosse fazer uma analogia, seria a mesma coisa que comprar um imóvel com 50% de desconto. Além disso, o custo de transação é baixo e a liquidez é relativamente mais alta.
Ações estão sendo negociadas por aproximadamente metade do valor contábil do patrimônio líquido.
Figura 6: Ajustes Operacionais nas empresas de construção. Variação das despesas gerais e administrativas, desde o pico máximo até 2016.
Fonte: 3R Investimentos, Site de RI das empresas mencionadas.
Conclusão. Acreditamos que existe hoje uma oportunidade enorme para comprar ações de boas empresas do setor de construção, com um downside limitado e com um grande potencial de valorização. Uma vez que diversos outros setores da economia já mostraram uma recuperação, esperamos que o setor comece a esboçar uma recuperação nos próximos trimestres. Como investidores tendem a reagir de forma antecipada, as ações devem valorizar muito rapidamente assim que um sinal de recuperação ascenda neste setor.
Caso o leitor tenha interesse em saber mais sobre o fundo 3R Real Estate, onde investimentos majoritariamente em empresas de capital aberto do setor de construção imobiliário, clique aqui para ver a página do fundo ou contate-nos através do e-mail: contato@3r-invest.com.br.