O 3R RE FIA completou 2 anos no 3T18. Apesar da evolução no lado macro ter sido na direção esperada, a velocidade de melhora foi morna, o que impactou muito nos números contábeis das incorporadoras (como já comentamos em cartas anteriores). Mas analisando o que aconteceu até agora, e as perspectivas macro de médio e longo prazo após a eleição presidencial, estamos muito otimistas com o setor, e com a performance futura do 3R RE FIA.
Ao longo do trimestre tivemos muita volatilidade, mas o 3R RE FIA terminou o trimestre parecido com o final do 2T18, com performance acumulada no ano de -17,4%. A melhora do índice Bovespa, que terminou o trimestre com performance acumulada de +3,85%, não se refletiu nas ações do setor imobiliário (IMOBB -19,7% no ano). Passado o primeiro turno das eleições, e com o cenário mais claro a respeito do resultado do segundo turno, a mudança foi muito rápida. O fundo fechou Outubro com variação de +30% no mês e +7,4% no ano (+19,4% desde o início), comparado à -1% do IMOBB no ano e +23,3% no mês de outubro.
Do lado das empresas, com os dados das prévias operacionais já publicados e o que percebemos conversando com as empresas do setor, de maneira geral o 3T18 foi razoável. O trimestre começou bem, mas as incertezas eleitorais influenciaram as vendas no final do trimestre. De maneira geral, as notícias ao longo do trimestre foram razoavelmente positivas para quem foca no médio/longo prazo. Dois pontos a destacar: i) estoque de produtos continua tendência de baixa, voltando aos níveis de 2010/2012; ii) poupança continua a captar recursos, e como consequência a disposição dos bancos para emprestar continua a crescer.
Já no aspecto de valuation, usando como métrica o Net Asset Value (NAV), o 2T18 já marcou uma importante inflexão (que está em linha com nossas expectativas). Foi o primeiro trimestre desde o 4T14 em que verificamos uma “criação de valor” considerando o agregado das empresas que acompanhamos. E mesmo só considerando as empresas focadas em produtos de média e alta renda, a variação no trimestre foi positiva. Esperamos que esta inflexão se confirme nos próximos trimestres também.
Os drivers de criação de valor continuam caminhando na direção esperada, a queda dos distratos, crescimento de vendas brutas e líquidas continuam como tendência, variando de empresa para empresa de acordo com o mix de produtos sendo entregues (tanto por tipo de produto como por localização do mesmo) e pelo volume de entregas em sí.
Passado o primeiro turno das eleições e com um cenário que na nossa opinião parece mais claro e benigno, fizemos um razoável ajuste na alocação do fundo. Reduzimos o caixa para pouco menos de 5% e nossa exposição em empresas focadas na baixa renda, em favor das empresas focadas na média e alta renda que estão mais alavancadas, seja operacionalmente e/ou financeiramente.
A diferença entre o NAV atualizado, segundo nossos cálculos, e o valor de mercado das empresas de nosso portfólio, continua indicando um potencial de valorização ainda muito alto. Nosso portfólio, ponderado pelo peso de cada papel, está hoje à 0.55x do NAV de hoje. Continuamos a acreditamos que ao final deste ciclo que se inicia para as empresas vamos entregar uma performance bem atraente para os cotistas.
