3R RE FIA – Carta do Gestor – 7ª Edição
Prezado Investidor,
O ano de 2019 foi muito positivo para o 3R RE FIA. O fundo rentabilizou +80,1%, comparado com 70,6% do IMOB, +31,6 do Ibovespa e +36,0% do IFIX. O final do ano passado e início de 2020 foi marcado por dados positivos do lado de atividade econômica (dados de emprego formal-CAGED, confiança do consumidor/indústria/serviços, e indicação de vendas das empresas de varejo listadas em bolsa), que em conjunto com uma taxa Selic em níveis historicamente baixos, levaram os investidores em ações no Brasil a uma atitude muito otimista.
Tudo isto se refletiu de maneira ainda mais acentuada nas ações das incorporadoras listadas em bolsa. Não só a performance das ações foi muito boa, como muitas empresas foram capazes de levantar recursos com emissão de novas ações em condições para nós excepcionais.
Quando lançamos o 3R Real Estate FIA em Agosto de 2016, acreditávamos em uma recuperação cíclica do setor, que aos poucos voltaria ao normal depois da profunda crise econômica e explosão dos níveis de distratos. Mas o caminho foi de alguma maneira diferente do que esperávamos. Nos primeiros anos a recuperação foi mais lenta do que esperávamos, principalmente do lado da demanda por imóveis, mas recentemente tanto demanda quanto performance das ações foi impulsionada pelos juros muito mais baixos do que esperávamos quando o produto foi lançado.
Mas o mercado muito rapidamente passou de uma situação de assimetria positiva para os investidores em ações de incorporadoras para um contexto em que víamos muitos riscos, e uma assimetria não muito atraente. Chegamos no começo de 2020 a níveis de valuation muito próximos ou até acima de nossas mais otimistas expectativas. E os fundamentos e as perspectivas naquele momento não nos pareciam corroborar isto na nossa opinião. Os fatores que levaram a mudança de nossa perspectiva: i) Forte crescimento dos estoques disponíveis num período muito curto, mesmo com forte presença de investidores na ponta compradora de imóveis; ii) Grande participação de investidores na demanda dos últimos 6 a 12 meses, a grande maioria simplesmente fugindo do baixo retorno da renda fixa, sem se preocupar muito com a demanda na hora de revender ou de alugar o imóvel comprador; iii) Rapidamente as empresas tiveram acesso a novos recursos via emissão de ações. Os sintomas deste excesso de capital já estão claros. A disputa por terrenos estava muito alta no começo de 2020, e os preços estavam subindo. O leilão de CEPACs da operação Faria Lima teve um ágio muito alto; iv) Visão mais cautelosa nossa sobre a melhora do mercado de trabalho e de renda disponível no Brasil. Como temos falado nas cartas do nosso fundo macro, o 3R Genus Hedge FIM, diferente de outros momentos de recuperação cíclica, neste o mercado de trabalho se recupera muito mais lentamente, existe grande comoditização da força de trabalho e grande influência da digitalização dos processos.
Neste contexto, decidimos propor uma mudança no regulamento do fundo, abrindo a possibilidade de investimento em ações listadas na Bovespa de maneira geral, e não somente de incorporadoras. Também incluímos a possibilidade de fazer hedge para nossas posições em ações. A proposta foi aprovada em assembleia de cotistas no dia 23 de março e passou a ser válida no dia 04 de maio (a demora é decorrência dos prazos legais estabelecidos pelos órgãos reguladores e administrador do fundo).
Não tínhamos ideia da crise de saúde que se iniciaria, e dada as limitações do regulamento anterior (que não permitia nenhum tipo de proteção via opções ou posições vendidas), estes meses de espera foram muito difíceis.
Tentamos defender o patrimônio dos nossos cotistas na melhor maneira possível. Mantivemos a máxima posição de caixa permitida, e migramos grande parte das posições existentes para as empresas focadas no segmento de baixa renda, que acreditamos ser mais resiliente.
Dada as características cíclicas e de longo prazo do setor, as ações de maneira geral sofreram muito nestes últimos meses, com muitas delas caindo 50% a 60%. Neste contexto, a performance do fundo foi razoável. O 3R RE FIA caiu 27% no ano até o dia de ontem (25/05/2020), comparado com 25,9% do Ibov, 38,7% do IMOB e 18,6% do IFIX. Desde seu lançamento, o 3R RE FIA acumula +66,6%, comparado à 46,2% do IBOV, 37,6% do IMOB, 47,8% do IFIX e 62% do IPCA+10%.
Gostaríamos de agradecer muito a confiança dos investidores/cotistas que nos acompanharam até aqui, e renovar nosso compromisso de gerar retornos consistentes e atraentes para o nível de risco tomado, a partir de agora tendo um universo de possibilidade de investimentos mais amplo e mais ferramentas para defender o patrimônio dos nossos cotistas.
Olhando para frente, o 3R RE FIA será um fundo de ações com 10 a 15 posições, com uma carteira balanceada de ações de empresas de qualidade, bom posicionamento, risco relativamente baixo, e em menor proporção, posições em empresas aonde exista uma assimetria maior de percepção entre o que nós achamos e o consenso do mercado projeta, que normalmente apresentam uma volatilidade maior e, na maioria as vezes, risco de execução maior. Mas no geral tende a focar em qualidade dos ativos, para bater o Ibovespa no longo prazo.
Vamos continuar a usar muito de nossa visão macro e temática na hora de construir o portfólio, como já fazemos nos produtos da casa. Poderemos ter posições vendidas ou em derivativos, como forma de defender o portfólio. E o setor imobiliário, como sendo parte do DNA da casa, deixa de ser o foco exclusivo do fundo, mas deve fazer parte com alguma constância do portfólio do fundo.
Pedimos um pouco de paciência, pois esta carta está um pouco mais longa, já que estamos discutindo tanto os aspectos de fundo como era até hoje, como nossas perspectivas para o futuro. As próximas cartas do 3R RE FIA terão frequência trimestral.
Nos colocamos à disposição para qualquer esclarecimento ou dúvida.
